引百家资本角逐，英联视“不良资产”成“香饽饽”

据北京市破产法庭公示，2020年9月15日，英联视动漫文化发展（北京）有限公司（下称，英联视）由于严重缺乏流动性、丧失清偿能力进入破产程序。公开渠道显示，英联视在北京市经济技术开发区核心地段拥有数百亩土地，属于京南少有的大地块，项目市场价值不菲，增值空间巨大，这也成为该案广受资本关注的重要因素之一。

土地资源稀缺，存量物业改造提升正转战成为商业主战场；

据调查显示，英联视项目地处北京市经济开发区凉水河西岸，博兴十路两侧。土地性质为商业、综合用地。数据显示，英联视项目土地面积12.7482公顷，规划建筑体量38.3291万平方米。目前地上建设虽停工，但项目建设已具规模，通过查询国家裁判文书网，项目承建方的中建八局与英联视的债权额为2.1亿元，另据知情人士透漏，地上已完成建筑价值约6亿元左右。

英联视项目土地市值到底有多大？记者通过查询自然资源部不动产登记中心主办的中国土地市场网，供地结果信息显示，2021年2月成交的1.139620公顷商服用地（北京经济开发区路东区），成交金额为3.56亿元，约合3.124亿/公顷；2021年2月成交的1.799797公顷商服用地（北京经济开发区67#街区地块F3其他多功能用地），成交金额为5.76亿元，约合3.201亿/公顷。通过比较不难发现，同区域同类型土地，2021年出让价格较往年有小幅提升。若按照2021年2月公示的成交价格均价3.163亿/公顷推算，英联视项目仅土地价值应为40.33亿元（不含地上建筑价值）。

若依照2021年5月12日北京市规划和自然资源委员会披露，北京市首批商品住宅用地集中出让30宗地块，总面积约169公顷，规划建筑规模约345万平方米，地块在提前确定并公布了土地合理上限价格，超九成地块溢价率未超过15%的情况下，共实现土地出让价款约1110亿元人民币。若不计商业用地与商品住宅用地价差，依此推算，英联视项目土地仅出让价款将控制在83.73亿元（不含地上建筑价值）。

交通便利尽享规划宏利，土地升值空间巨大，势必引百家资本角逐；

英联视项目土地作为北京市南部区域少有的大地块，地处北京经济技术开发区，北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。2019年11月20日，北京市政府正式批复《亦庄新城规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》，由经开区管委会统一规划和开发建设亦庄新城。据悉，《规划》实现了“多规整合”，既确保符合分区规划“两规合一”要求，并且与“北京经济技术开发区规划”互为支撑，与大兴分区规划、通州总体规划同步推进和落实。此外，开发区发展定位及对策研究、总体城市设计、公共服务设施配套体系专题研究、交通设施提升专题研究、水资源保障及再生水利用专题研究、市政专项规划、海绵城市专项规划、综合管廊专项规划等多个专项规划和专题研究为《规划》的“出炉”提供了技术支撑，切实实现“多规整合”，实现“一张蓝图”，将助推开发区建设成为世界一流的产业综合新城。

市规划和自然资源委员会经济技术开发区分局2021年5月8日政府采购意向公示，《新城规划-交通专项研究》将计划于今年6月招标，共包括四项轨道交通专项研究，涉及亦庄新城多个规划单元。英联视项目土地处在交通规划优势位置，尽享规划宏利。结合北京市2021年土地市场形势分析，英联视债权数额不大，然而土地升值空间巨大，这也势必引起又一波的百家资本角逐。

英联视项目建成后预计销售回报将过百亿

记者曾于2020年进行过商服用地实地调研，选取北京市经济开发区具有代表性的项目，就租金和售价做了简单对比。我们除去高低极值后试算平均值（存在价格区间的选取中间值），其中办公类租金均价3.314元/平方米、售价31500元/平方米；商铺类租金均价10元/平方米、售价60500元/平方米。以此推算，英联视项目建成后，若由投资商全部自持运营（租金不计递增，英联视项目规划建筑面积38.32余万平方米，如仅记地上，地上商铺9.7万平、地上办公15.76万平）10年租金回报为54.469亿元。若由投资商全部销售（不计税费，仅核算英联视项目地上面积）项目销售回报为108.329亿元。

如此推算，不难看出英联视破产案中资本争相关注的原因。相信通过破产重整中破产法庭及管理人的智慧运作，英联视项目资产价值将有一定幅度的跃升。

开发区政府将主持英联视重整工作，土地资产盘活，城市更新在即；

记者从齐鲁日报获悉，北京经济开发区将主持英联视后续的破产重整工作，并对英联视重整中土地资产进行盘活。为了防止国有土地财产流失，北京市第一中级人民法院北京破产庭也积极地推进重整事项。

然而，据业内人士分析，开发区主持重整工作是否积极推进？对土地盘活能否成功？或将成为检验相关人员是否腐败、是否积极作为的“炼金石”！

该土地曾在高院的最新估值过42亿元，而整体负债仅14亿元，开发区将实现政府收益达28亿元；通过“不良资产”盘活，开发区将在城市更新方面取得重大成果;政府参与企业破产重组，这也将成为开发区产业升级的新名片!

国有土地财产裹挟的破产重整中，政府主导优于市场经济调控；

常理上讲，企业破产重整与政府行政管理追求的目标一致。政府更应当主动介入破产重整工作，并在预重整中建立与各方的协调联动机制。政府与市场是内生与现代市场经济体系的两个重要调节主体，是社会经济的一体两翼。在市场经济失灵的时候，更好的发挥政府作用就显得至关重要。另外，司法权以判断为本质内容，行政权以管理为本质内容，两者在功能上不可替代也不存在冲突。

国有土地财产裹挟的破产重整中，政府可以在产业和规划上发挥更高一层的引领作用，大幅提升土地价值，政府参与重整的优势得天独厚。开发区政府主持英联视破产重整，“不良资产”将有更优的结果，“香饽饽”当然非它莫属。

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