鸿坤财富：REITs何以成为房地产资产证券化的重要手段？

企业是最主要的市场主体，是国家综合实力重要的象征，国家影响力通过商业版图得到体现，大国的博弈也往往在企业的谈判桌上完成。我国的企业特别是民营企业，经过改革开放40多年的发展，由小变大、由弱到强，已经成为推动国家发展不可或缺的力量和全球经济舞台上重要的参与者。

近年来，资产证券化备受关注，在企业融资渠道中发挥着越来越重要的作用。

资产证券化成企业融资的重要手段

我国企业融资呈现以下四个主要特点：一是以抵押贷款为主的间接融资，是企业融资的主要渠道，中小企业一般不能获得信用贷款；二是中小企业短期融资难度有所降低，但对于许多创业型企业更重要的中长期贷款仍严重不足；三是企业的融资成本较高，其中办理抵押贷款的手续费占利息的30％左右，有的还要求预扣一定比例的贷款作为抵押；四是企业的经济效益对其是否能得到贷款起着决定性作用，初创的企业很少能获得贷款。

近年来，资产证券化备受关注，在企业融资渠道中发挥着越来越重要的作用。资产证券化是指发起人（卖方）将其流动性差但能够产生可以预见的未来现金流量的资产转让给一个特定的交易载体或中介机构（SPV，Special Purpose Vehicle，特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司），并将这些缺乏流动性但具有可预期的、稳定的未来现金流量收入的资产组建资产池，然后由SPV通过资产结构重组和资产信用分离的方式，以其中部分优质资产作为增信支持，并以资产池产生的现金流量作为支撑，在金融市场上向投资者发行资产支持证券，从而使原始权益人获得所需资金的一种直接融资方式。

资产证券化的两大特点是真实出售和风险隔离。实务操作中，资产证券化又可细分为出表的资产证券化和非出表的资产证券化。前者符合资产证券化的特点，实质上是一种发起人资产的销售行为。后者不符合标准资产证券化的特点，是发起人利用表内资产融资的行为。资产证券化为我国目前存在的企业融资困境缓解提供了一条新途径，可以通过将众多企业应收账款或银行信贷资产汇集、整理、包装、分类以及信用增级，并据此发行证券，使资产证券化在企业的融资中形成自己的优势，并完善企业的整个融资体系。

REITs正当其时

对于房地产资产证券化，目前市场常见的有以供应链资产、购房尾款、持有型物业的资产收益权等形成基础资产形态，通过发行ABS（Asset Backed Securitization，以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式）的方式进行融资。而常见的ABS更多是债的属性进行融资的方式。其中，房地产信托投资基金（REITs，Real Estate Investment Trust）是房地产证券化的重要手段。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs主要有三个优势：

第一点，具有良好的抗通胀属性。REITs的属性和房租直接挂钩，而房租又会随着收入调整，这意味着REITs的收益会随着通胀自动进行调整，这是其他固收类产品无法比拟的优势。

第二点，REITs有着良好的流动性。投资者既可以享受着买房出租带来的收益率，也可以随时变现而不用担心付出更多的成本。

第三点，REITs的分红高，收益稳定。和股票不同，REITs每年必需分红，且年化收益一般保持在8%~10%左右，根据NAREITs的数据，从2014年到2018年，美国REITS平均股息收益率4.3%，而十年期美债的到期收益率只有1%上下。

房地产证券化是把把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。目前，由于诸多法律限制等原因，我国发行的这类产品在许多方面还不等同于严格意义上的REITs，因此称作“类REITs”。大部分原始权益人发行类REITs都并非想真实出售资产，只是将其作为短期融资的一种手段，往往以自身回购作为项目退出的方式，在发行融资的同时，避免错过商业物业的增值。

类REITs投资一个比较致命的问题是，没有给买方提供一个期间退出机制。地产REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红，尽管地产REITs长期回报率较高,但其仍存在一定的波动性，有可能在一定期限内收益为负。

REITs的本质是房地产的证券化，REITs的出现为房地产企业提供了一条高效、灵活、低成本的融资渠道，优化调整了其资本结构；同时拓宽了中小投资者的投资渠道，使其享受税收优惠带来的政策性红利。

近年来，境内类REITs发行只数和发行规模逐年递增。2021年5月17日，证监会、沪深两市交易所宣布，首批9只公募REITs正式获批，后续将进入基金公开发售阶段。至此，公募REITs也正式上市，REITs业务即将迎来新的发展阶段。

总体而言，我国的REITs试点正逐步进入快速发展通道，未来相应规模的扩张必将对国民经济发展和房地产行业的健康高效发展产生影响。

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