章华：房地产股权投资时代来临

“我们的梦想是成为最受尊敬的地产基金。”鼎信长城董事长章华在接受明源地产研究院执行主编艾振强采访的时候如是说。

▲合影：左：章华，右：艾振强

以下来自明源地产研究院的部分采访内容：

成立于2012年的鼎信长城，以产业投资、产业并购、财富管理等领域为主营业务，是国内领先的产业投资管理集团，投后管理资产总规模超千亿元。鼎信长城广泛参与中国银保监会、国家发改委、建设部、中房协、中国投资协会等房地产行业相关培训、政策研讨与调研等。并且与多家央企共建子平台，实现深度绑定，持续输出大量合作项目。其中包括：与担保业“巨无霸”央企中国投融资担保公司合作建立不良资产处置平台；与光大金控合作成立鼎诺光华资产管理平台；与中国华电-华侨城集团联合成立股权投资平台；与中国金茂合作成立房地产业务投资平台。同时与国内外主流银行、保险、央企、外资等众多金融机构、产业投资机构，搭建深厚的金融资源。

截至目前，鼎信长城已经与国内超2/3的百强房企建立合作关系，并且开展跨境投资业务，平均每1周就投出1个项目，也是唯一一个连续八年上榜融资中国的股权投资机构。章华更是深耕房地产行业二十余年的老兵。其认为，三道红线让房地产行业迎来了股权投资的大时代，专业的投资商大有可为。

新华社将2010年称为房地产基金元年。次年，随着房地产调控渐成常态化，房企传统融资渠道越收越紧，地产基金迅猛发展，做地产基金的机构上升到了几千家。正是在那时，章华从房企走出创业，于2012年创立了鼎信长城，开始了鼎信长城的股权投资时代。

当时，市场上涌现的投资机构主要有4类：

第一类是房企发起的基金，目的是开辟一条新的融资渠道，解决自身的资金问题。对房企而言，这只是资金的通道或第二融资部；

第二类是信托、银行业推出的一些类似的产品，但它们只是放贷做债权，不是真正意义上的股权投资；

第三类是外资基金，这类基金规模很大，但由于不熟悉中国，在中国房地产增量开发市场斩获非常有限；

第四类是既懂地产又懂金融，还熟悉中国发展阶段，站在房企和主流金融机构之间，提供金融产品、风险控制与投后管理的PE股权投资房地产基金。

章华2012年创建的鼎信长城属于第四类。

按理说，当时中国房地产行业正蓬勃发展，是做股权投资的大好时机。可是，当时的地产私募基金，大部分以做债类（纯债或者“明股实债”）投资为主，通过为开发项目提供高息贷，享受地价、房价上涨所带来的红利。

随着2015年房地产行业的调整和利率市场的变化，中国房地产基金迎来转型潮，不少以做房地产投资为主的知名机构的地产基金的占比不断降低。但鼎信长城基金坚持了下来。

章华认为：那些行业稍陷低谷就撤退的机构，很多是机会主义者，自然没有能力在行业中立足，机会导向者出局后，有利于行业的正本清源。真正做股权投资的机会，恰恰是在市场发生调整的时候，这时拼的是投资眼光和时机的把握。如今，房地产股权投资迎来最好的时代。

一是这个行业市场依然非常大

章华认为，在我国GDP构成中，消费和投资占比最高，而在投资中房地产又占据重要部分，因此，房地产在我国经济中起到了稳定器的作用。

经过过去三四年的严厉调控，房地产中投机的成分已微乎其微，每年商品房无论是量和价却还在持续增长，这是真实的需求，这也构成了整个地产发展逻辑。如果说，过去房地产在整个经济发展过程中是发动机，今后则是压舱石或稳定器，一年10万亿以上的市场规模还将持续多年。

章华指出，按照中国城市化的进程，2020-2050年，房地产市场将由此前的刚需驱动到刚改驱动，2050年之后城市更新才会成为绝对的主角……

二是房地产行业需要降低负债

过去几十年，中国房地产行业对城镇化的发展和经济的拉动，起到了重要的作用。不过，多年的狂飙突进，让整个行业的负债率也变得极高。

银保监会主席郭树清撰文指出：上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

降低房地产行业的负债率迫在眉睫，因此有了“三道红线”。

截至目前，中国房地产有两个阶段，2002年之前是土地红利阶段，2004年“831”大限（即从2004年8月31日起，所有经营性土地一律要公开竞价出让，而且如果开发商在两年内不开发，政府可把该土地收回）之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后，土地红利和金融红利都没有了。“三道红线”出来后，一些房企声称这恰恰是他们的机会，但章华指出，对绝大部分房企来说，只有调整报表的机会。因为不少房企的负债率太高，要回到绿档，不是每年新增多少债务的问题，而是根本不能增长。想要降低负债率，就要开放股权合作。

三道红线之前，银行、证券、保险、信托等位于融资的主舞台，私募处于边缘地带，三道红线之后，私募将会逐渐走向舞台中央。

私募股权基金的钱比银行的钱要贵，为什么房企愿意合作呢？

第一，基金的钱确实比银行的贵，但这仅仅是从债务一个角度来说。私募股权基金的钱进去以后，是放在所有者权益里，可以降低负债率。如果说，过去只是为了调节报表结构，未来则要切实降低负债率。

第二，私募股权基金除了带来股权投资之外，还允许项目进行其他的债权融资，撬动杠杆，因为除了股之外，还可以配相应的债权，比如鼎信长城，除了纯股权投资，还有夹层投资，全流程与房企展开各种合作，股加债也能提高整体股权的收益。

第三，股权投资在买地环节就可以进入，这是很多大房企需要的。过去的地产私募基金多为“明股实债”，相当于为整个社会加杠杆，“穿透式”资金监管下，这种模式玩不下去了，只能接受真股权投资。

三是房地产正走向美国模式

美国房地产模式是专业分工，中国是大包大揽。章华认为，目前，中国的房地产企业做的其实是资源整合的事。这个事，其实地产基金也可以做。当然，地产基金不太会去干这种事。

由于整个社会的发展趋势是分工越来越细，专业的机构干专业的事，三道红线会使得中国的房地产行业慢慢走向美国模式，各个环节的专业机构会脱颖而出。在这个过程中地产基金会越发重要。

四是专业的股权投资机构很少

之前市场太好，大家躺着就能赚钱。地产基金做债权投资就可以轻松赚取借款利差，不愿意做难度大的股权投资，投资能力和资产管理能力没有培养起来，如今，真正有能力做股权投资的凤毛麟角。

经济和行业高速增长时，股权投资尚且需要更强的专业能力；当前，中国经济和房地产行业进入中低速增长，更考验实力。

章华表示，做股权投资，挑选好项目、设定达成条件、做好投后几年的管理、实现安全退出等，都十分考验基金的谈判能力和全流程资产管理能力。鼎信长城和背后的投资人，乃至被投资方有时也会产生分歧，唯有专业才能长久。

章华相信，当前市场中债权业务的利差已被极大压缩，未来开展投贷联动、股权投资等业务时，最专业的一定是最受益的。

根据中基协的数据，截至2020年三季度末，基金管理公司及其子公司、证券公司、期货公司、私募基金管理机构资产管理业务总规模约56.17万亿元，其中，私募基金规模15.82万亿元，而地产基金管理规模只有1.86万亿元，占比仅为中国资产管理总规模的3.3%！发展空间巨大！

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