国安观点 房企竞争下半场，佳兆业的远见与现在，投资的拐点已至
“国安信银研究院表示:
房地产行业在经历过去15年左右高速的增长后,我们深知中国经济的发展与房地产行业密不可分,房地产关联领域是牵一发而动全身,与经济或是社会财富可以说是相互促进的。然而近年来,行业在各种政策的调控下,逐渐恢复理性,市场也逐渐趋向平稳。我们认为房地产行业胆大机会(开发时代)时代过去后,地产进入存量时代,在存量时代中龙头房企仍会是另一种“春天”。
地产的竞争日趋寡头,规模化将从一种战略选择,变成了一种稀缺的能力。头部规模开发商形成潜在护城河,因此国安信银在交易对手和交易资产的选择上将更倾向于头部30强房企,并持续看好恒大、佳兆业、祥生、中梁、奥园集团等头部规模开发商。”
规模攀升 | 佳兆业2020合约销售额,创历史新高
2020年,佳兆业克服疫情影响,合约销售金额达1069亿元,实现业绩逆势增长。按照佳兆业披露的数据,2020年佳兆业的总合约销售额约为1069亿元,同比增长21.3%;总合约建筑面积约616.5万平方米,较2019年同期增加约32.8%。2021年新年伊始,佳兆业延续良好销售势头,1-2月总合约销售达174.69亿元,同比增长160.7%,实现“开门红”。
从合约销售的分布看,2020年,按区域来看,大湾区为销售贡献的主力,销售额占比近6成,其次为长三角区域,占比近2成;按城市来看,佳兆业的主要销售贡献主要来自于广深区域,占比近4成。
近5年来,佳兆业年度合约销售业绩每年均取得超过20%的高质量增长。据克而瑞数据统计,2020年佳兆业销售额排名持续上升,位居全国第24位。
对于今年的销售目标,佳兆业指出,对房地产企业来说年年保持增长是很大的挑战,佳兆业会在利润和规模合理增长的情况下继续坚持有质量的增长,今年销售货值约2000亿元,若按照60%-65%的去化就可实现1300亿元销售。
年报解读 | 佳兆业2020营收&利润,均保持双位数的增幅
在销售规模创下历史记录的同时,营业收入和利润规模同样保持强劲的增长势头。
2020年,公司实现营业收入557.7亿元,同比增长16.1%。其中,来自大湾区的结转收入占比逾70%。公司强调精细化管理,从“投、融、产、供、销、存、回、结”等八方面全方位进行管控,提升经营效率、管控成本费用,比较产品溢价能力,进而实现利润的提升。
2020年销售费用率和管理费用率均实现不同程度的下降,分别降至6.7%和3.6%。与2016年相比,费用率水平显著改善。2020年毛利润为159.1亿元,同比增长15%。净利润为52.8亿元,同比增长26.8%。
财务表现 | 负债结构改善,净负债率同比连续大幅下降
“三道红线”强监管政策,限制了房企的杠杆水平,甚至影响是否还能持续拿地。满足监管要求,成为了规模房企的竞争起点,这也让是否达标“三道红线”成了今年房企财报季的最大看点。
佳兆业集团在去年超预期完成了降杠杆任务。截止去年末,佳兆业净负债率97.9%,下降46%个百分点;剔除预收款后的资产负债率为70.3%;现金短债比则从上年末的1.1倍上升到1.56倍。
基于稳健的财务表现,佳兆业获得了境内外权威评级机构认可,穆迪、标普和惠誉均给予公司较高评级,展望“稳定”;同时,在境内,中诚信国际、联合资信及大公国际均给予公司AA+评级,展望“稳定”。
国安信银观点:
头部规模开发商形成潜在护城河,尚未形成规模的民营地产商则失去通过高杠杆、高周转弯道超车机会。我们研究发现,房地产行业从2019年开始正式迈向存量时代,小房企因资金面短缺面临倒闭或是被并购,百强房企也不停在寻求创新和突破。2019年也是房企并购的大年,行业格局继续分化,胆大时代已过去,剩下能活下来,活得久,越来越靠房企自身综合竞争力,而后者正是大多龙头房企的优势所在。
而过去的2020年,面对繁杂的外部环境,房地产行业充满了不确定性。特别是在经历阵痛行情后的自我“修复”过程中,随着规模红利见顶和管理红利凸显,从增量扩张迈入存量时代的房企,又面对着如何在规模增长与财务安全之间保持平衡,如何在逆境中拓宽自身的护城河,以及该如何寻找新的边界等一系列新的问题。至于答案——来自资本市场的反应往往更具有前瞻性。
我们相信龙头房企在存量时代依旧跑得快,且是长跑者。数据显示,从2020年3月中下旬地产板块触底行情开始到2020年末,“千亿+”房企阵营中的41家上市公司平均股价涨幅仅为7.30%,行业整体估值表现仍未彻底摆脱疫情冲击下的阴霾,且马太效应凸显。
其中,凭借贯穿2020年全年“高质增长、稳健致远”的经营理念,佳兆业集团(1638.HK)以63.13%的股价涨幅,在“千亿+”房企阵营的市值“修复”效果排名中位列第一。
来自资本市场的持续认可,一方面是基于佳兆业持续稳健且高质量的业绩表现;另一方面,该公司减负降档成效明显且多项数据超市场预期;更重要的是,随着房地产存量时代政策红利的持续释放,得益于城市更新领域的20余年深耕优势,佳兆业城市更新版图加速扩容并继续处于行业领先地位,未来的想象空间也被进一步打开。
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