新大正全国版图日益扩张 多业态并举助力高质量发展

近年来，受房地产周期和国家调控影响，地产行业迎来低迷期，与房地产相关的物业行业则是另一番景象：2018年以来，房企分拆物业上市成潮，2020年全年有近20家物企上市，截至2020年末，累计已有超40家物企上市。这类房地产背景出身的物业公司，往往资本市场认可度较高，能够获得较高估值，但也存在对母公司依赖程度高、在管项目地域化集中的特点。

与之相对的是第三方独立物企，通常成长性更高。作为A股少有的独立第三方物企，新大正（002968）很早就开始走市场化道路，依靠出色的第三方拓展能力，在物业行业杀出重围，形成航空、学校、公共、办公、商住五大业态合力发展，铸就在非住宅物业领域的竞争壁垒。

过去，我们更多谈论的是住宅物业，作为地产后端的服务角色，不仅市场关注度低而且行业面临增速下滑的风险。与住宅物业情况不同，非住宅物业由于服务难度大、成本更高等原因，物业收费通常高于住宅物业；且非住宅物业通常以B端客户为主，大多是支付能力较强的法人群体，对物业费上涨的敏感度不高，一般也不会拖欠物业费，因此非住宅各业态收缴率明显高于住宅。

从市场空间来看，我国非住宅物业成长潜力巨大，预计到2025年，非住宅销售面积累计达到37亿平方米，市场规模2628亿元。面对非住宅物业的千亿蓝海市场，新大正近年来积极推进多业态发展和全国重点中心城市布局，外拓项目捷报频传，全国化成效斐然，后续业绩确定性增强。

2021H1，公司实现营收8.96亿元，其中新拓展项目中标总金额约 8 亿元，饱和年化合同收入金额约 4 亿元，东方证券指出，考虑到新项目进场周期为 1-3 个月，预计下半年公司营收将继续保持高速增长。银河证券给予新大正推荐评级：公司凭借五大业态合力发展及全国化布局持续深入，使未来业绩有良好的增长基本面。公司在航空、学校物业等差异化优势领域的不断积累将成为其行业竞争力，加大对重庆外地区的拓展力度将进一步打开公司发展空间。

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