大结局：红星远洋200亿的合作终于定了

红星地产与远洋的连续剧终于迎来大结局。

200亿,成为了这次联手的核心数字。

7月18日,远洋集团发布公告,将与关联合作方共同通过天津远璞,拟以40亿元的股权对价收购红星地产70%的股份。整个交易由4个阶段完成,此前,天津远璞已经受让红星地产18%的股份,双方计划在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前后,分别完成红星地产22%、11%和19%的股权转让。

红星地产与远洋的绯闻始于今年3月底,当时远洋资本战略入股红星企发(红星地产母公司)获得18%股权。根据21世纪财经报道,远洋对红星地产评价颇高,认为其“整体运营模式算是行业内的良心企业”,且对红星地产现在的管理团队也很认可,因此决定进一步收购。

交易双方对红星地产的定价较为复杂。首先是40亿元的股权作价,然后还要算上对未来利润的分配,后者更是影响红星地产身价的核心要素。

根据远洋公告,截止2020年12月31日,红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业的利润,将由红星美凯龙控股与天津远璞按照85%:15%的比例进行分配;截止2020年12月31日,未售的开发物业及自持物业的利润,将由红星美凯龙控股和天津远璞按70%:30%的比例进行分配。

据知情人士透露,交易价格不含红星美凯龙控股享有的已结转利润,该项利润的规模大概在30亿左右,应该归红星美凯龙控股所有。

远洋官方披露,红星地产开发项目共有91处,住宅销售面积合计2017.1万平方米。其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市;可售型住宅产品比重高达80%,且多为面向刚需和刚改的高效项目,可实现快速去化。考虑到红星地产团队在业界的良好口碑和勾地模式,项目利润率较高,初步估算,这家明星地产企业未来还能为股东创造的利润将达到200亿左右。

由此可见,虽然红星美凯龙控股转让了红星地产70%的股份,但依然可以获取未来7成收入。因此,这次合作不像是此前所传的“并购”,用“非典型的股权合作”来描述可能更适合。

红星美凯龙控股葫芦里卖的什么药?

相较于红星地产的身价之谜,红星美凯龙控股选择的收益方式更值得细品。为什么他们没有一次性换取大笔资金,而是选择细水长流,确保未来每年都能获得一定的利润?

在我们看来,这首先说明了红星美凯龙控股当前并没有面临较大的偿债压力。因此,红星美凯龙控股并不急着套现,而是更倾向选择未来几年的现金流,用于支持红星美凯龙控股下属板块未来的发展需要。

其次,公司坚定看好红星地产的长远发展。

如果红星地产未来业绩变脸,那么让远洋集团“一次付清”自然是红星美凯龙控股的最佳选项。反过来看,没有把这次合作变成“一次性买卖”,而是和合作伙伴(远洋集团)利益绑定,共同面对未来,充分证明了红星美凯龙控股对红星地产的信心。前面提到,红星地产的物业主要分布在一二线城市,并且多为面向刚需和刚改的高效项目,这确保了未来销售价格的坚挺。同时,随着与远洋集团合作的深入,双方充分发挥在资本市场资源、商业运营、物业管理等领域的优势。这些都为未来实现更多利润奠定了基础。

根据此前媒体报道,红星地产一直没有裁员、也没有更换管理团队的动作。可见,红星美凯龙控股的信心其实也是一种自信——对自己人,整个红星地产管理团队的信心。

最后,稳定的现金流为红星美凯龙控股未来融资提供了更广阔的空间。

选择未来现金流,而非一次性收益的另一个重要意义在于,稳健的现金流可以为红星美凯龙控股未来的融资提供更广阔的空间,进一步丰富融资渠道。

总的来说,随着远洋成为红星地产大股东,红星美凯龙控股将剥离负债率更高的业务板块,有息负债水平有望大幅下降,资产负债率也将得到优化。此外,红星地产贡献的现金流又为老东家未来的债务偿还提供了保障。在红星美凯龙控股以一个更轻盈、更聚焦的姿态,拥抱家居主业的同时,这次的股权合作范例也有望为行业带来新的思考。

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