自如规模突破100万间，对中国长租行业意味着什么？

文/吴其伦

中国长租企业跻身“世界级”

“《三体》熟悉吧？”谈起自如，分析人士黄俊维却聊起了科幻。

“《三体》问世之前，中国科幻文学的层次并不高，可以说《三体》将中国科幻提升到世界级。自如在目前的长租行业中，就扮演着《三体》的角色。”黄俊维说。

据悉，长租企业自如的房源数量已经突破100万间，规模上进入世界级序列。而在国内，自如与行业第二梯队彻底拉开差距——以行业前十而论，自如的规模几乎相当于其余九名的总和。

可以说，自如的发展速度非常迅速。2016年底，中央经济工作会议中首次提出“房住不炒”，此后长租行业迎来蓬勃发展期，彼时自如的规模约为35万间。三年来，自如以每年“两个青客”的速度增长。

事实上，规模上的突破，并非“世界级”最重要的标准，这“100万间”之所以值得称道，根本原因在于与规模相匹配的支撑能力。黄俊维举例说：“刘邦最多只能带兵十万，超过他的极限就得‘爆雷’，但是韩信点兵多多益善，因为他有与超大规模相匹配的支撑能力。”

言外之意，超大规模背后的支撑能力才是重点，强大的支撑能力与超大规模的结合，才是自如可以被称作“世界级”的原因。

就在一个月前，业内某知名集中式长租公寓CEO在接受采访时表示，10万间是长租企业很难跨越的门槛。“5万间之内尚可以肩拉手扛，但在10万间以上，意味着管理半径急剧扩大，如果没有强大的管理工具和平台、非常好的组织文化、非常强的企业管理组织能力，就会很难突破。”

十万间尚且如此，那么百万间呢？

足够的体量，让自如有勇气去改变更多东西。熊林表示，“这意味着自如进入了定义中国新一代居住方式的阶段，我们希望自己是中国人租房和生活服务的首选平台。”

但“欲戴皇冠，必承其重”。

每当自如的规模有所突破，熊林都默默问自己这样一个问题：“你还能不能像一家小公司一样运转，让每一单客户需求都能得到及时解决？”达到100万间后，自如面临的困难指数成倍增加，熊林也表示，从未像今年这样强烈地认识到，自如是一家如此需要强大管理能力和系统能力的公司。

自如的方式是“精耕细作”，这是规模增长达到质变后的客观要求。显然，100万间就是量变到达质变的节点。

长租模式走通，引领行业告别粗放

目前，自如已逐步构建起了“精耕细作”的能力。

首先是运营管理能力。据了解，“科技属性”在自如运营体系中的比重越来越高，其CTO王迪表示：“运营和科技是自如的双翼，两者互相增益”。2019年，自如科技团队的目标是“打造业界领先的租住产业智慧化平台”，其作用在于加强租住领域全链条的数字化、数据化和智能化的产业互联网能力。“主要包括智慧经营、智慧运营、智慧装修、智慧服务、智慧组织五大板块，其中有二十多项核心能力，上百个子系统。数据在自如内外部的日均交互次数可达3.4亿次。”王迪说。

也有越来越多的生产力工具被应用到具体业务中，包括应用于研发的工程效率平台、赋能到一线业务的智慧系统等。举例言之，自如的每一位管家都拥有“超级管家”系统，打开后就可以看到当日的待办事项，管家要在规定时间内完成客户需求。

此外，管家在“超级管家”系统中既可以了解区域内每一套待租房屋的情况，也可以帮助新租客高效找房、帮助新业主提供专业的委托方案。如有需要，管家甚至可以随时调度公司中后台支持，为客户服务。

除运营管理能力外，自如的产品和服务能力也得到更新。过去的一年里，自如在产品和服务品质上持续钻研。

产品侧上，以“深呼吸2.0”为例，这是一个致力于改善空气质量的项目，其核心是“标本兼治”——治标方案包括配置净醛空气净化器、智能新风机等设备；治本方案包括升级装修主辅材、家具板材等材料。据了解，其中家具板材的甲醛释放量仅为国标E1级的1/8。

为满足用户需求，自如也在智能家居上发力。熊林称，在未来的一段时间内，自如将在新出租的房子里配备全套的智能家居。他列举了一个很有爱的场景：一个自如客出去旅行的时候，如果怕家里的猫太热了，可以在APP打开空调，让“猫主子”舒服一点。

服务侧上，自如业主端的净推荐值（NPS）已提升至72.1%，租客端的净推荐值已提升至49.0%，综合净推荐值已达60.55%。这表示自如的用户忠诚度非常之高，通过一组对比或许能够说明这个数字的意义——2018年，宝马公司的NPS为45.2%，星巴克的NPS为21.7%。调查显示，大部分公司的NPS值还是在5%－10%之间徘徊。

第三是行业标准化推动能力。长租行业作为一个新生行业，统一的标准尚未建立，自如作为行业执牛耳者，累计已有300万租客、45万业主在自如平台上享受服务，标准化的要求非常迫切。100万间的规模，让自如在关注自身以外，也更加关注整个行业的规范发展。

因此自如做了非常多标准化方面的努力，包括在行业中率先发布“深呼吸1.0”“深呼吸2.0”标准，并联合中国标准化协会、中国标准化研究院等国家级科研机构，推动标准化建设。自如也参与到了《长租公寓评价规范》的主要编制工作中，其中“深呼吸2.0”标准有望冲刺该标准评级中的“领先评级”。

可以说，自如已经完成了新一轮的“系统升级”，运营管理能力、产品服务能力、行业标准化推动能力以及科技的加持共同构成了自如跻身“世界级”的基础。据悉，自如的北京、上海两城市也已实现盈利，对于行业来说，这意味着从运营管理到商业模式，长租模式已经彻底走通，具备了走向世界舞台的能力。众多对长租模式能否成立的质疑可以暂时停止了。

可以预见，会有更多的长租企业向自如学习发展经验，成熟的标杆企业出现，将引领行业逐渐告别“摸着石头过河”阶段，迎来新一轮快速发展期——就像一款非常艰难的闯关游戏，有玩家率先通关，作出攻略，后来者显然要轻松许多。

100万间只是起点，行业未来广阔

当然，在中国广阔的市场中，一家长租企业规模达到100万间只能算作一粟。但这是一个非常良好的起点——此前行业在摸索中前进、在爆雷中前进、在流血上市中前进，目的是为了活下来，解决温饱问题。

而自如这次突破后，其目标不再是活下来，而是怎样活得更好，怎样为用户、社会创造更多价值，它所要解决的是“小康问题”。

这是长租行业的真正起点，代表着行业走上“正路”。

另外，长租行业的规模还远远不能满足中国发展的需求，也还只是处于起点位置。目前中国的城镇化率约60%，发达国家的城镇化率一般在75%-80%，以中国的人口总量计算，城镇化率每提升1%，就意味着有1400万人脱离农村。因此，“在未来，中国会形成10个人口超过千万的城市群，而这些城市群就在自如布局的9大城市附近。”自如COO梁占华表示。

即便在当前，也有大量的租房需求没有得到满足，中国的流动人口约为2.45亿，这些人大多集中在大城市。据北京日报报道，中国诸多新一线城市都存在租赁房源的供需缺口，另外黑中介丛生，租客权益难保障，而机构化租赁企业是解决上述问题的生力军。

随着新一代年轻人住房观念的改善，以及土地财政转型、存量房时代的趋势日益明显，机构化租赁的空间将越来越广阔。但据梁占华介绍，在中国的租赁产业中，机构化租赁企业所占市场份额仅有5%，即便在租赁产业发达的北京，机构化租赁企业所占的市场份额也不过15%。

因此，自如们还有很长的路要走，还有非常广阔的空间可以闯荡，淌过河流湖泊之后，另有星辰大海，100万间不过是小小的路标。