人口流动+鼓励三胎：碧桂园城镇化存量的新机遇

第七次人口普查数据公布不久，“三孩”就来了。

5月31日，中共中央政治局召开会议。会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。

房地产发展短期看政策，中期看土地，长期看人口。

放开生育政策、家庭人口扩容，意味着部分消费者对户型需求的改变。而城市人口总量和人口流动情况，也将直接影响房地产的业务布局。

城镇化水平的不断提升，以及城市群的进一步聚集，将在很长一段时间内左右房地产的房展方向。体量不同的各类房企，也将迎来机遇和挑战。

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拥抱城市群

置业需求仍将逐步释放

首先，从人口总数来看，对房地产未来市场无需过度悲观，虽然人口增速持续放缓，但仍呈正向增长。

第七次人口普查数据显示，全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。

数据表明，我国人口10年来继续保持低速增长态势。未来，我国人口将继续保持低速增长。

而从人口分布来看，东部地区人口占39.93%，中部地区占25.83%，西部地区占27.12%，东北地区占6.98%。与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15%，中部地区下降0.79%，西部地区上升0.22%，东北地区下降1.20%。

从人口的省际流动来看，广东、浙江和江苏人口流入最多，十年间人口分别增加2171万人、1014万人和609万人。

人口的分布与流动背后，是城市群和都市圈的兴起。除了珠三角、长三角城市群的虹吸效应不断增强，部分东部城市产业升级，以及西部重点城市产业发展快速，也会带来了人口的流入和回流。

人口流入带来城市置业需求的上升，都市圈内的房地产市场将迎来更多发展机遇。

以房地产龙头企业碧桂园为例，目前碧桂园项目已进驻中国内地所有省份，达到市场全覆盖。截至2020年12月31日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5000亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元。

碧桂园的土储布局，与人口流动的趋势相吻合。2020年底可售货值中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域；公司在长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝五大都市圈以及人口稠密省份，与其他城市的可售资源占比分别为73%和27%，未来发展空间巨大。

△图片来源：华西证券

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新城镇化仍有空间

重点三四线城市或迎外溢需求

针对三孩政策，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，三孩政策最大的受益城市为二线城市，其具有较好的基础设施和人居环境，未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。

而城市集群效应的另一重利好，正是新城镇化的发展。

数据显示，2020年常住人口城镇化率已经达到了63.89%。虽然较2010年有了长足的进步，但距离发达国家70%至80%的城镇化率，还有一定距离。而户籍城镇化率只有45%，进城的空间很大。

目前，可转移的农村人口多数分布在三四线城市下辖区域，人口流动以省内为主。数据显示，我国省内流动人口2.51亿人，占总流动人口的67%，高于跨省流动。天风证券分析认为，非一线核心城市，比如省会及计划单列市逐渐成为人口流动的重要方向，二线城市的房地产开发空间或许更优。

但省会承载力有限，三四线城市的本地城镇化或将是未来城镇化主动力。

许小乐指出，从人口流向看，二线核心城市如郑州、西安、成都、武汉、长沙、重庆等城市人口净流入速度大于一线核心城市，都市圈内部周边三四线城市人口流入速度大于中心城市。未来西安、成都、武汉等重点二线省会城市及城市群内周边三四线城市，城镇化率将进一步提升，房地产市场具有较大发展空间。

在三四线城市中，碧桂园占有市场优势。2020年，碧桂园销售额约占全国商品房销售额5%，在公司已进驻的三四线城市中，2020年平均市占率约为8%，预计未来在更多三四线城市的市场份额将进一步提升。

据华西证券发布研报，2021年1月至4月，碧桂园新增土储301.99万㎡。其中，一线城市4.89万㎡，二线城市38.67万㎡，三四线城市258.43万㎡，三四线城市占比85.6%，聚焦下沉市场依然是碧桂园的投资战略布局。

对于新城镇化，碧桂园集团董事局主席杨国强认为，中国的城镇化还有很长的路要走，人民对幸福生活的追求不会变，未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。

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精耕市场

房企的新机遇

此外，精耕市场的房企或将迎来机遇。

放开生育政策、家庭人口扩容，意味着改善型需求的增加。国金证券分析师赵旭翔提出：“过去主流的家庭结构是‘一家三口’，三房是性价比更高的选项。而家庭成员增加将催生出新的对于125平方米以上的中大户型房源的需求。”

也就是说，在市场需求上，消费者对于房子的设计、户型有了更多的需求，提倡“健康住宅”概念，希望能在户型上做更多功能细分。

但在实际中，“花钱买不到好房子”却成了不少三四线城市的通病：人车不分流的动线、稀缺的绿化、被车位占满的小区道路、毫不作为的物业等问题成为常态。

面对三四线城市的供需错配，行业领先的房企往往经验丰富、项目设计与开发也更加专业，更能满足购房者需求。

面对这一痛点，产业链条布局完整的房企更容易获得优势。碧桂园作为一家深耕城市多年的房企，在产品打造上有其独到的体系。凭借几乎覆盖房地产开发所有环节的“一条龙”开发模式，可以实现相关环节工序的标准化操作，而且项目开发各环节提前参与投资分析与决策，生产运营效率更高，质量也更加可控。

克而瑞广州区域分析师肖文晓认为，不管是从城镇化率的提升，亦或从人口红利的消减等多种角度分析，中国房地产市场从增量时代向存量时代逐步转变的趋势，近年来已经很明显。

肖文晓称：“这种大趋势的转变，意味着提供给房企规模扩张的增量红利越来越少，粗放式的增长不可持续，而精细化的城市运营却大有可为。”

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