以稳健财务构筑拿地良性循环 远洋集团多渠道扩储提质增效
在频繁出台的监管政策下,特别是2020年下半年的“三条红线”、2021年房地产贷款集中度管理以及“集中供地”等政策相继发布后,房地产行业基本告别高速增长,迈入管理红利时代,“高杆杠”、“快周转”模式的逐渐失灵,行业进入长期竞争阶段,房企更需注重内功。
对行业而言,所谓内功其实就是产品、服务、品牌。其前提都要建立在有充足的土地储备基础之上。因此,在管理红利时代,拿优质土地就是提前为企业在产品端建立先发优势。
显然,财务稳健、现金流充足的企业更具拿地底气。8月19日,远洋集团(03377.HK)发布2021年中期业绩:累计合约销售额约524亿元,同比增长约25%;销售回款金额达人民币377亿元,同比升约12%。
截至2021年6月30日,远洋依旧保持三线均绿,融资成本约为5.04%,较2020年底进一步下降。此外,远洋境内外融资管道均保持丰富及畅通,拥有已获批尚未提用的额度约2424亿元。得益于稳健的财务,远洋持续高标准推动“南移西拓”和城市深耕,新增土储328万平方米,总货值约500亿元,其中“南移西拓”区域占比近70%。
土地市场端的积极动作,为远洋长期发展提供了充足储备,深挖了企业护城河。
多管齐下,获取优质土地
持续提升拿地能力是远洋长期修炼的企业内功。
2020年,远洋加速聚焦开发主业,在27个城市共获取53个项目,全部位于深耕的一二线城市,其中“南移西拓”区域项目占比64%。进入2021年以来,远洋土地获取能力进一步提升,获取方式也更为灵活和多元。除了正常的招拍挂之外,远洋还持续通过城市更新和收并购等渠道扩储。
上半年,远洋集团新增土储总货值约500亿元,且新增开发项目全部位于深圳、厦门、武汉、西安等战略深耕的一二线城市。积极获地同时,远洋坚持新增土储以“小快周转”项目为主,其中25万平方米以下项目个数占比达75%。
作为城市发展的参与者与建设者,远洋集团已布局城市更新领域多年,积极培育新的业绩增长点。2020年,远洋集团在深圳的4个旧改项目,贡献了119亿元的销售额。2021上半年,远洋集团共有4个项目在售,预计2022年会再推出3个在售项目,陆续为远洋集团贡献可观的销售额。
同期,远洋集团在城市更新领域的拓展成果也颇为丰厚。如在1月,远洋与重庆江北区政府签署《长安三工厂片区城市更新项目合作框架协议》;3月,远洋中标成都青白江公园城市有机更新项目,总实施面积约2538亩;5月,远洋与长沙市天心区政府正式签署战略合作协议,双方将积极推进在城市中心区城市更新等领域的合作。据2021中期业绩披露,远洋已签约旧改项目近1800万平方米,其中已转化项目共7个,获取旧改项目5个,未来将随着项目进度陆续转化为土储。
截至2021年6月30日,远洋总土地储备约4658万平方米,其中,二级开发土地储备3796万平方米,一级开发537万平方米,已锁定旧改项目325万平方米,平均土地成本降至每平方米人民币7721元。
此外,远洋在收并购合作方面获得了长足进展。7月18日,远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议,以人民币40亿元平价获取红星地产70%股权。目前,远洋已成立新运营管理平台纳入远洋内部管理体系。截至2021年6月30日,该平台总土地储备约1700万平米,其中“南移西拓”区域占比近70%。下半年,该平台可售资源约为330亿元,华东、华中、华西区域占比80%。
分析人士指出,通过多渠道拿地,远洋集团土地获取能力和土地市场抗风险能力持续提升,在管理红利时代更具长期竞争力。
稳健财务,构筑拿地良性循环
远洋在土地市场稳健拓展,不仅符合企业战略需求,也是一家健康企业财务稳健、现金流充沛的外在表现。毕竟,无论以何种方式获取土地储备,都需要真金白银的支撑。据中期报告显示,远洋集团手持现金(包括现金及现金等价物,以及受限制银行存款)382.32亿元,现金短债比1.6,资金安全度高。
当然,资金强监管时代,作为一家稳健房企,即便手持充足现金,也会在资金方面仍会保持审慎。注重开源节流,才是保持长期现金流充沛的正道。
因此,远洋一直注重销售回款能力提升,并利用低融资提前储备企业未来发展所需资金,这也是远洋在销售之外的开源之法。中期报告显示,2021年远洋有多笔资金大动作,如1-2月成功发行人民币60亿PPN;4月成功发行5年期4亿美元绿色债券;7月发行人民币32亿CMBN。
除此之外,依托金融机构对远洋集团信心,远洋集团深化银企战略性合作,在授信额度获取方面梅开二度:与招行、农行等银行分别签署《按揭总对总战略合作协议》,帮助企业持续获取充足的按揭额度;与平安银行签署战略合作协议,获得平安银行意向性授信人民币300亿元。截至2021年6月30日,远洋集团拥有已获批尚未提用的额度约人民币2,424亿元
2021年上半年,远洋持续保持“三道红线”均绿,金融机构对远洋充满信心,远洋融资成本也实现进一步下降。比如1-2月,远洋成功发行人民币60亿PPN,综合票息4.45%,综合票息下降1.5个百分点,每年节省利息成本人民币9,000万元。
此外,节流对企业管理内功也是深重考验。远洋集团以精细化管理增效降本,彰显了企业深厚管理内功。期内远洋毛利润人民币46.12亿元,同比升3%。
充足的现金、再加上不断提升的回款能力,共同构筑了远洋拿地端的良性循环。现金充足意味着远洋集团能获取更多的优质土地,而充足的土地储备和不断提升的回款能力,反过来推动销售规模和回款额的进一步增长,从而为企业发展带来充足的现金。2021下半年,远洋集团可售资源约1800亿元,为规模持续增长奠定了基础。在变幻莫测的房地产行业中,远洋集团以“长跑者”的姿态稳健前行。
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