315品质计划|严重“内卷”的万达钻石湾 市区人免进?

编者按：

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凤凰网房产上海讯 上周上海一口气公布33个楼盘的过会价格，其中就包括备受关注的临港纯新盘万达钻石湾，其32530元/㎡的单价被认为是可以“闭眼入”的水平。凤凰网房产上海站于近日前往临港探盘，为大家带来最新的项目动态。

从保安开始“劝退”看房者？

昨日上海气温骤降，在小凤凰踏入万达砖石湾的售楼处之前，就被门口岗亭的保安盘问了一番。当得知小凤凰是从市区过来时，保安直言“那应该没戏，看了也没用”。

随后小凤凰进入售楼处，现场约有7-8组客户在看房，在天气不好的工作日已经很不错了。被门口保安泼了冷水之后，小凤凰在售楼处里又受到了销售人员的二次打击，他明确表示“我们现在收集到的具有3.1人才证客户已经超过1000组，而我们只有724套房子”，言下之意也是不用白费力气了。

说起这个人才证，有必要跟大家科普一下，这是临港地区为了吸引人才制定的定向购房政策。凡持人才证者可在临港优先购房，甚至目前不受新政中积分的限制（后续以官方通知为准）。

临港的摇号顺序分三批次，3.1人才证者→3.2人才证者→普通购房者。临港本地的开发商销售，大多把这样宽泛地为本地人才做了划分——3.1人才证者默认为本科及以上学历，3.2人才证者为本科以下的常住人口。

人才证由购房者自行向所在单位申请，单位开具人才涵后由各个部门审核领取购房资格确认函。

自2020年1月万科金域澜湾鹭语墅开盘使用分批次摇号后，临港的热门新盘都是这样摇号。例如2020年8月开盘的湖滨天地，有效认筹组数369组，67组3.1临港人才优先摇号，4组3.2的常住人口选房，其他298组普通客户后续摇号选房。

尽管被多次或明或暗的“劝退”，小凤凰还是硬着头皮问到了一些项目信息。

据销售人员介绍，万达钻石湾即将于月底取证认筹，认筹金暂定60万，具体金额后续通知。认筹只通知交了人才证的意向购房者，普通购房者虽然也接受认筹，但基本无缘选房了。另外万达钻石湾样板间自去年关闭之后，今年也不再开放。

临港“最高”的商品房？

万达钻石湾位于上海浦东新区临港新片区铃兰路云皓路交汇处，因为地块呈现钻石状而得名。小区由10栋14-17层的高层组成，可售住宅724套（7#为配套保障房）。

虽然前几年王健林多次强调“去地产化”，但最终难逃“真香”定律，重回地产行业。2020年6月11日，万达以12.39亿元竞得临港NHC10101单元06-01地块，成交楼板价17636元/㎡，溢价率高达53.13%，成为去年上海土拍溢价第二高的地块。强势拿地的万达，开发速度也相当神速。同期拿地的相邻地块毫无动静，万达拍地后1个月就开工，3个月开放了售楼处。若不是受新政影响，万达钻石湾可能去年底就能收官。

第一次正经在上海做住宅项目的万达，挑到了一块好地方，还遇上了好政策。

许多人应该知道，受土质和飞机航线的影响，临港地区的住宅大多不会超过10层，区域内之前开盘的商品房为了增加收益多建小高层+四层叠墅，但万达钻石湾却直接一口气建到了17层。

查阅拍地信息就可以知道，万达钻石湾所在地块的容积率高达2.2，而在此之前临港的商品房地块容积率多为1.5左右。

既然政府给了默认的“福利”，万达自然也正常发挥建了14-17层的高层住宅，至于未来会不会有沉降的问题，以及高层受飞机噪音的影响会有多大，这些目前都不在考虑范围内。

福祸相依，万达钻石湾拿到了好地，但价格也被戴上了紧箍咒——32530元/㎡的价格，虽然不至于说是捡漏，但相比前1-2年开盘的海上风华、东宸源著基本上3万/㎡的价格没怎么太涨，如果跟最近乱挂的二手房相比那就更有性价比了。

“简装”到无任何电器

据销售人员介绍，受限价影响，万达钻石湾的装修只能简装，并表示 “不然万达就赚不到钱了”。万达钻石湾的装标中，常规的三件套——中央空调、新风和地暖统统没有，其他主材也都是普通品牌。

户型方面，万达钻石湾多是对刚需比较友好的小户型，主力户型86㎡、96㎡3房，74㎡的小户型和108㎡的大户型都不多。

因为样板间现在已经不对外开放，小凤凰就从万达钻石湾上找了几张样板间图片来看。96㎡明星户型三开间朝南，不过竖厅的尺度感看起来还是差口气，北面小房间也有些小，尤其这个餐厅的实景图有点“赶客”。

万达钻石湾有两个出入口，主入口就是现在的售楼处所在地，地面有68个停车位，地下696个临时停车位。也就是说，万达钻石湾不是全人车分流，停车位配比也只有1:0.96，在地大路宽的临港，这个停车位数量着实少了点。

虽然万达的老本行是商业，但万达钻石湾却是个纯粹的住宅项目，万达的商业基因在这里完全没发挥上作用。

项目距离临港商业中心港城新天地约3.3公里，距离16号线临港大道站步行1公里以内，目前地铁站点周边还大多是空地，商业配套还没起来。不过未来16号线旁边的红星爱琴海商业综合体若是开业，应该能解决附近居民一部分购物和娱乐需求。

End

被“限价”的万达钻石湾做了一个不算成熟的楼盘，是不是真的“捡皮夹子”就见仁见智了。装修减配、半人车分流、全天悬挂在头顶的飞机噪音，还有四周鲜有人气的大块空地。

综合来看，在临港新房供应稀缺的当下，买万达钻石湾来自住应该还不错，不过如果随着大流去“打新”，用现在的钱买万达钻石湾的未来，到底值不值，恐怕就是一笔算不清的糊涂账。

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