美国不动产投资

美国不动产投资是全球资产配置中重要的环节，全球的投资人出于规避风险、保障财产安全、资产保值增值和投资收益为主要目的投资美国的不动产。美国房地产市场有130多年的历史，其行业规范、法律法规、交易体系成熟和健全，其公开和透明的市场机制也加速了全球投资人投资美国不动产市场的热情。

美国的土地约有60%为私人所持有，市场自由交易。土地为永久产权，产不仅包含地上建筑屋，而且也包含地下矿权及空权。对海外人士投资美国不动产没有任何限制，且美国宪法美国宪法修正案第五条第十四条规定私有财产神圣不可侵犯。

(The right of the people to be secure in their persons, houses, papers, and effects, against unreasonable searches and seizures, shall not be violated, and no Warrants shall issue. Amendment IV)

布雷顿森林体系后，美元作为全球结算货币，代行国际国币职能，其主导地位一直延续至今。美元的稳定保值性和全球流通性，促使全球投资人投资美国，而美国不动产投资相对于美元股票、债券、基金、期货、银行等投资来说，风险更低，投资周期较长，收益也较为可观。

全球房地产市场总体量达到89000亿美元(截止至2018年)1， 其中美国总体规模达到31460亿美元，占全球房地产投资市场35%，一直是最活跃体量规模最大的房地产市场。 仅2018年美国房地产市场增长达1720亿美元，一年内增量仍然遥遥领先。

•美国不动产分类：

美国不动产主要可分为四大类：土地、工业地产、商业地产、住宅地产。土地开发分为农地、林地、矿产资源等;工业类地产分为仓库物流、重工业建筑、轻工业工厂、研发楼等;商业类地产分为写字楼、零售商铺、酒店等;住宅类地产分为独立屋Singlefamilyhome、多户住宅(联排别墅)Multi-family、产权公寓Condo、出租公寓Apartment等。

•市场参与者：

房地产投资产业链上参与的角色有：买家purchaser、卖家seller、开发商developer、建商builder、房产中介broker/agent、律师信托和产权公司lawyer/ trust/ title company、贷款机构银行financialinstitutions/ banks、物业管理中介propertymanagement。

美国不动产投资主要分为个人投资者和机构投资者。最主要的机构投资者包括捐赠基金、商业银行、共同基金、对冲基金、养老基金和保险公司。机构参与者对美国multi-family住宅市场的占比达到55%，而在singlefamily住宅市场的占比不足2%。

其中机构投资者的主要投资形式有土地开发建房出售(buildforsale)、房屋出租(rentalproperties)、旧屋翻新改造(flippinghouses)、租赁型房屋开发(builtforrent)。

•美国四大传统开发商

“美国房地产业年轻的领跑者”---D.R.Horton

成立于1978 年年，总部位于德克萨斯州的阿灵顿，纽交所上市企业。2019年销售额160亿美元，自诩为美国的建商“america’s Builder”。

“唯一一家三次被专业的建筑商杂志评为年度优秀建筑商”---Lennar

成立于1954年，总部位于美国迈阿密，纽交所上市企业。2019年销售额205.7亿美元。

“保持53年的持续盈利的开发商”--- Pulte Homes

成立于1956 年，总部位于美国佐治亚州亚特兰大市，纽交所上市企业，2019年销售额101.9亿美元。

“次贷危机时仍盈利的开发商”--NVR Inc.

成立于1980年，总部位于弗吉尼亚州雷斯顿，纽交所上市企业，2019年营业收入73.89亿美元。

除了以上传统开发商外，近年在新兴细分领域涌现出了一批优秀的企业，如在建后出租 build for rent 领域领军企业WB。其为美国德州最大的长租别墅开发运营商。成立于2013年，是一家位于德州的长租型别墅开发运营商自有开发平台、物业管理平台、租赁管理平台、基金管理平台。自2013年开始通过收购翻修旧房子后提升租金出租，2016年开始独立开发租赁型独栋别墅社区，目前已经管理独栋别墅超过1500户，土地储备超过2300户，管理总资产规模超过5.5亿美元。

•产权形式：

美国不动产产权持有形式可以分为几大类：

1.独立产权(Sole ownership/Feesimple)房屋的所有权利完完全全归于某一个人所有。

2.共有财产(Tenancy in common)多人共同持有该产权，按比例享有权利。

3.联权共有(Joint tenancy)多人共同持有该产权，平分产权利益，不能擅自转让和出售各自的份额。

4.信托(Trust)以信托的方式持有房产，达到隔离资产的目的。

5.公司持有(Owning company)以公司的名义持有房产，与个人资产隔离。

6.夫妻共同财产(Community property)已婚夫妻共同持有产权，且各自占比为1/2

•交易方式

美国的不动产交易一般由买卖双方的经纪人代表买卖双方进行沟通洽谈，具体产权过户通过产权公司(title company)完成。产权公司相当于电商交易中的支付宝平台，在不动产交易中主要承担：1)产权核查 2)提供产权保险 3)资金监管 4)过户登记等四大职责。

产权保险公司在核查产权没有任何瑕疵后，会给房产提供产权保险(Title Insurance)，一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。

在美国产权保险公司隶属联邦或州保险部门管辖，需要获得相关资质许可方可从事业务，其资金收到严格监管。

以上制度保障了美国不动产交易的安全性，也是吸引全球投资者的另一主要因素。

•投资收益与支出：

美国不动产投资收费为三部分收益总和：汇率浮动收益(亏损)，土地增值收益(贬值)，租金现金流收益。不同的不动产持有形式，投资收益也不尽相同。

不动产投资支出费用则可以根据交易和持有环节来计算费用。不动产购入和出售时，除去不动产本身的资产价格外，需要额外支出的费用包括房产交易税费、过户税费、贷款税费、中介佣金、第三方(银行、律所、产权公司)手续服务费等。

不动产在持有期间，每年需要支付一定的费用。美国不动产持有是永久产权，需要每年像政府缴纳税费，其中最重的比重是房地产税propertytax，不同的州不同的区域的税率不太一样，该部分税费是每年按照政府对该不动产的资产评估价值为基础，乘以该区域的税率来计算每年应该缴纳的税费。除此之外，其他涉及的每年维护费用包括房屋保险、HOA房屋业主委员会费用、物业管理中介费、维修维护费等。

•美国房价、租金：

美国房价在2008年金融危机时曾经历过一轮跌幅，2010年开始复苏，近20年间美国房价普遍维持上涨趋势。全美房屋销售价格中位数在$32.7万美金。

美国的租赁需求一直非常旺盛，全美房屋自有率约为65%，也就是说35%四租房群体。全美现在租金中位数达到$1594/月。

•按揭杠杆：

利用按揭杠杆可以极大的放大投资收益。2020年3月起，美联储连续降息，贷款利率的走低二房产价格维持增幅，利差空间大，加杠杆可以提高美国不动产投资的收益。

根据Freddie Mac房地美公布的最新数据，30年期固定利率抵押贷款的平均利率已经下降到创纪录的2.98%。这是五周内房贷利率第四次创下新低，也是房地美1971年开始追踪房贷利率以来，平均利率首次低于3%。对于外国投资者，贷款利率比美国本地居民要平均高1.5%。

注释来源：

1.数据来源：MSCI Real Estate Market Size 2018 Report

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