大基石 阳光城集团打造不一样的护城河 ｜楼市资本论

近日，阳光城在资本市场上动作频频，表现活跃。

楼市资本论获悉，8月11日，阳光城集团发布关于拟开展境内外债券购回的提示性公告，以及回购境外全资子公司发行境外美元债券的进展公告。

公告称，拟在2022年3月31日之前对已发行、尚在存续期的境内外各类债券开展主动购回。实际上，本次美元债券购回为阳光城集团今年内第四次开展债券购回，此前已完成两次公司债券购回（购回本金15.62亿元）和一次美元债购回（购回本金1000万美元）。阳光城本次的主动回购不仅将托举起债券市场信心，还能造就不少的投资收益。由此，也印证了阳光城在持续维护债券市场稳定的实力和决心。

就在一周前，阳光城还大手笔的将旗下物业板块与万物云进行股权合作，并联手打造“万物阳光”这个新品牌。

8月6日，阳光城集团公告，阳光城集团股份有限公司及其控股子公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司全体股东，拟以其持有的阳光智博100%股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司，获取万物云4.8%的股份，即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份，阳光智博全体股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。随后，阳光城还将与万物云成立合资公司即“万物阳光”，展开深度合作，承接新增交付的项目。

据了解，万物云的前身即是万科物业，目前已从传统物企转型为科技平台，其技术、数据、标准、产品等核心能力均位居行业前沿。阳光城此次选择与万物云换股，正是基于双方自身战略、业务布局及价值观一致性，选择相信时间价值，愿意共同分享彼此长期成长后的溢价。

在楼市资本论看来，从资本市场层面的债券购回、换购股权到新品牌“万物阳光”诞生，就像高瓴资本创始人张磊的商界畅销书《价值》一样，阳光城这一系列的操作都闪现着“blingbling”的长期主义光芒，也由此让大家一窥其成长发展的最底层逻辑。

阳光城正凭借另辟蹊径的换股合作、两个1%、信息化谋局未来，这“三大基石”打造出强悍的护城河，在正确的道路上稳健前行。

基石1：与万物云换股合作的长期智慧

这次阳光城和万物云的交易为资产换股，不涉及现金交易，可以说在物企跑马圈地的大环境中，提供了一个发展新路径。

有消息称，这笔交易是万物云CEO朱保全亲自去与阳光城方面谈的。在楼市资本论看来，能让朱总动心主动上门，并将已递表上市的阳光城物业成功拉回与万物云合作上市的新赛道背后，双方一定是就深层次的发展理念或者说价值观达成一致。

在楼市资本论看来，坚持不懈地把客户放在第一位，不赚快钱；坚持不懈地做品牌，不搞流量；坚持不懈地努力，不搞投机……阳光城就像是大家身边的“老好人”，一辈子不图发财不谋升官，只是默默的坚持做着自己认为正确的事。

根据招股书显示，阳光智博服务于2001年成立，系世界500强阳光控股旗下阳光城集团孵化形成的全国性综合物业管理及商业运营服务提供商。目前已布局全国超20省，超100座城市，服务业态涉及住宅、商业、写字楼、医院、学校、公建、酒店式公寓、产业园等多种类型。

阳光智博收入由2018年的1.56亿元增长至2020年的13.72亿元，净利润由2019年的7830万元增长至2020年的1.73亿元，增长120.6%。其中，阳光智博通过两个业务板块提供多元化的服务：物业管理服务；商业物业运营及管理服务。

截至2020年12月31日，阳光智博共有164个在管物业管理项目，在管总建筑面积3020万平方米；已订约向303个项目提供物业管理服务，合同总建筑面积为6710万平方米。

同时，阳光城为19个项目提供商业物业运营及管理服务，在管总建筑面积140万平方米；已订约为23个项目提供商业物业运营及管理服务，合同总建筑面积为210万平方米。

亚布力智库专家武亮认为，按照今年以来上市物管公司21.7倍的PE均值来估算，阳光智博如果独立上市，1.73亿元的净利润对应估值就是37.5亿元；以此对比万物云2000亿左右估值的4.8%股权，进行换股合作，舍短利换取长期更高的价值，这是一种自信更是一种智慧。

在楼市资本论看来，长期主义者，不止是一头耐力十足的老黄牛，在成为老黄牛之前，他首先是一个预言家，正确地判断未来，才可以坚定地努力下去。

眼光长远，执行力果决，这正是阳光城护城河的最底层基石，也是其在下一个地产十年长跑制胜的关键。

基石2:阳光城的两个“1%”

说起护城河，人们往往还有一个误解：企业想成功就要做大事。

但楼市资本论认为，想成为伟大的企业，想享受最大的红利，更在于不断改进一件件小事。

譬如英国自行车队，在从环法赛没有拿过一块奖牌，到6年拿了5次环法赛冠军，依靠的正是不断改进。

“我们遵循这样一条原则：把骑自行车有关的环节拆解，把每个分解出来的部分都改进1%，汇总起来之后，整体就会得到显著提高。”

这正是著名的“边际增益理论”，这种1%改变引发的跳跃式质变，就是长期主义者收获的奇迹。阳光城亦是如此。

楼市资本论注意到，今年1-6月阳光城实现销售金额1013亿元，完成全年2200亿元销售目标的46%；已经交付的诸多项目，备受购房者的称赞。令人欣慰的表现背后，是阳光城不断提升的两大“1%”。

第一个“1%”：绿色智慧家产品体系提升

据悉，早在2018年，阳光城就从供应端发力，推出“绿色智慧家”，体系涵盖“空气、水、健康、舒适、精神、健身、节能环保”七大层面的健康指标。

2020年，阳光城提出迭代升级“绿色智慧家2.0”，结合WELL建筑标准升级10大指标，并根据生活需求、市场变化、科技发展水平及疫情突发造成的影响，更新了绿色智慧家产品配置，旨在健康方面发力，提升各方面细节，优化智慧家居的性能。

迄今为止，全国已有87个项目落地阳光城“绿色智慧家”——从福州檀境的参天榕树，到佛山半岛的湖畔清晨，越来越多的客户青睐绿色智慧家所带来的健康、智慧、温暖有品质的美好人居。

不仅销售价格还是流量，都比竞品更具优势，得到了市场的积极反馈，“绿色智慧家”的价值也在资本市场得到印证。

据阳光城集团相关负责人介绍，去年阳光城首次发绿色债券，就得到了渣打银行和一些中介机构的支持。

在楼市资本论看来，从为客户提供适销适配的产品，到时时洞悉用户生活的痛点并将解决方案作为产品不断升级的方向，阳光城的第一个“1%”让其产品力实现了质的蜕变。

第二个“1%”：品质树标杆典型林立

在绿色智慧家产品体系由1.0向2.0迭代的背后，则是阳光城2020年围绕“规模上台阶，品质树标杆”战略的转向。

楼市资本论注意到，阳光城直击住宅销售售后服务这一痛点，推出“全员客服计划”。

阳光城提出全周期、全员、全方位这“三全”原则，还制定了相关考核机制。具体到实施细节，将通过“三个到位”，形成一个相对完整的体系。

从产品到客服，种种有力举措下，2019年下半年开始，阳光城标杆产品层出不穷：滇池半山、贵阳望乡、重庆悦江山、福州檀境、南京文澜府、杭州檀悦、北京京兆府、北京溪山悦、佛山绿岛湖……成为其产品力背书的“活化石”。

比如，阳光城在贵州打造的贵阳龙里阳光城·望乡，由水石设计、天青建筑、山水比德等国内外一线大师团队执笔规划的项目，架起的廊桥是连接山林的通道，建筑在树影间生长，飞瀑从峭壁上腾过枝梢，直泻而下，自然与建筑在此相辅相成，是阳光城又一次人居美学实验。

再比如昆明滇池半山项目，项目邀请了国内外知名艺术家现场勘察，在原有的景观、文物身上入手，打造更加切合现代人审美的艺术空间，在后期由配置专业团队运营，打造出一个真正代表昆明“山海气质”的国际艺术住区，延续昆明城市记忆文化风貌。

据了解，2020年，阳光城优秀项目获奖总数量158个，比2019年的84个近乎翻倍。其中，地产设计大奖16个、金盘奖38个、园治杯17个。

楼市资本论看来，阳光城两个“1%”转变，除了对企业战略的坚定贯彻，也是基于行业的深刻洞察，也由此走出了与众不同的进化之路。

基石3:数字化谋局未来

伟大的企业不会放过任何一场危机。

1911年有两支探险队先后到达南极，其中一队不仅晚到一个月，甚至整支队伍都差点死在了回程路上。决定两只团队输赢的差异点或许很多，但决定两只团队生死的差异点只有一个：对未来困难是否有充足的估计和准备。

楼市资本论看来，面对后疫情时代叠加最严政策窗口期，阳光城早已做好准备——“数字化变革”成为了其应对未来十年的“最强光驱”。

自2021年3月，阳光城就开启数字化的新一轮变革，从财务、经营、客户三个角度开启了数字化战略的升级。

2021年3月，阳光城经营管理共享工作组正式启动，借助财务共享的强大拉通力，阳光城的数字化底座得到全面升级。

2021年，阳光城对共享服务2.0升级规划，财务、人力、IT三大职能将率先推行“ABC战略”，最终实现共享服务“五化目标”（标准化、平台化、智能化、数字化、生态化）。

与此同时，阳光城在疫情期间还持续加码数字化营销。2020年3月，阳光城全新打造在线销售平台——阳光房宝2.0。同年5月，阳光房宝正式上线运营，线上线下同步推动营销活动，实现全年200亿的线上销售额。

楼市资本论认为，从房企现阶段逼近个位数的利润率来看，只有靠精益管理、大量运用高效数字化技术，才能实现房企竞争力全面提升，获得更好的生存。

楼市资本论认为，对于房地产企业的发展而言，较之坚持自身认定的方向，更在于判断行业发展的周期、聚焦行业长期的机会，也唯有真正融入长期主义打造的护城河，才能经受住各种各样的考验。

一直以来，阳光城集团走的都是一条或许难度更高，但竞争者也更少的发展路径，也让我们看到了不一样的价值光芒。

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