增添使用权资产 国美零售负债率大幅改善

2021年8月13日，国美零售控股有限公司（0493.HK）公布公告，将于2021年9月6日（星期一）下午2时30分举行股东特别大会，以通过独立股东批准公司于2021年4月7日与国美管理订立的租赁协议。

根据协议，国美管理将向国美零售出租三处位于北京和长沙的物业──包括国美商都、湘江玖号及鹏润大厦。此三处物业的各自租期自2021年7月1日起，并且于2040年12月31日结束，其中鹏润大厦的部份办公空间受限于现有租赁，租期将自2023年3月1日起开始。公司于整个租期应付的租金总额约为人民币17,865,157,700元。租金总额参考自两名独立物业估值师使用市场法评估市场租金后厘定，选择市场法作为估值方法的原因是：1、上述物业各自周边有很多相同类型物业的租赁先例，因此满足使用市场法的条件；2、独立物业估值师选择的可资比较物业均具备相似的用途性质，并且位于各项物业的临近之处（大部分位于各项物业五公里之内）。经考虑上述后，董事会认为租金基准公平合理。

总租金将由国美零售按发行价向国美管理配发代价股份以支付人民币17,575,581,950元，并透过向国美管理转让旗下全资附属公司Hudson Assets的全部股权以支付人民币289,575,750元予以结算。代价股份的发行价将为每股2.11元港元，较截至2021年4月1日最后交易日（即股份于订立协议前的最后交易日）止最后五个交易日的收盘价均价的1.45港元溢价约45.52%，代价股份相当于公司现有已发行股本约41.64%，及经发行代价股份扩大后公司已发行股本约29.40%。

探索平台化集成创新模式、重点发展品牌连锁店、鼓励“一店多能”、构建线上与线下深度融合、虚拟与实体互相补充的商业综合服务体系，是宏观经济发展的未来趋势及国家政策的未来导向。打造商业集约式发展生态圈，融合商业属性和社会属性，是国家扩内需、促消费的重点方向。此协议与国家发展战略及政策导向有着非常高的契合度。在此前提下，本协议将使国美零售引入创新型零售概念，以城市为单位，与知名品牌合力打造城市全品类体验展示厅，相互赋能，形成场景互联，实现共赢。这将加速国美零售“家‧生活”战略第二阶段的深化升级，于北京及长沙等重点城市打造地标式城市展厅，将有助国美零售进一步扩大全国线上线下双平台网络的生态圈。

根据市场整体预测，国内商业、办公室等物业租金水平将持续上涨，协议将能最大程度降低上述物业的租金不确定性，减少未来租金成本上升的压力。与此同时，总租金将透过发行代价股份形式支付，并不涉及现金，让集团在推进业务快速拓展同时，能有效减轻营运资金消耗，提升资本管理效率。同时，本协议将增加集团的使用权资产，有助于提升集团的净资产值，大幅改善资产负债比率。本次协议将成为集团“家‧生活”战略的重要支撑，未来集团将全力构建在线、线下、供应链、物流、大数据及云平台、共享共建六大平台，持续用科技和智慧缔造真快乐，成为人们最喜欢的娱乐卖、娱乐买、分享乐消费平台。

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