世茂服务（873.HK）：3年5倍增长的底气来自何处

2021年8月25日，世茂服务（873.HK）发布2021年半年报成绩单。2021年上半年，世茂服务实现营业收入42.34亿元，同比大增171％；归母净利润5.78亿元，同比增长136％。在新冠疫情冲击的大背景下，较好实现了业绩的高增长，超出预期。

在高增长的外在表象下，经营底盘稳固健康，业务指标稳中有升。报告期内，世茂服务续约率高达99%，客户满意度在2020年88%的高基数背景下继续上升至91%，第三方竞标外拓平均物业费升至整体平均物业费水平，达2.2元/平方米/月。

在此次业绩发布会上，世茂服务管理层延续在2020年度业绩发布会上的表态，力争未来三年实现营业收入和管理面积五倍增长的战略目标。

那么，世茂服务有质量高增长的底气来自何处？本文将尝试从战略到执行，浅析世茂服务的未来成长性。

政策支持物业规范发展，“5+5+N”铸造稳健基石

2021年以来，国家对物企发展的支持性政策和文件密集出台。以商务部等12部委发布的《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》为例，明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”。

综合各项政策来看，导向明确，即物管费定价市场化、城市运营服务市场化、加强线上线下融合建设智慧社区、物管公司参与提供生活服务。从单纯的基础物业管理，到各具特色的增值服务，再到更广更深维度的城市服务，物企的业务范围和使命随着时代快速发展而不断增加。高速的发展和快速的变化促使物企需要不断调整战略，才能不掉队甚至实现弯道超车。

在业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁，世茂服务董事局主席许世坛先生强调，世茂集团一直坚定地将世茂服务作为“大飞机战略”重要的坚实一翼，看好整个物业服务行业，未来还将不断导入资源，为世茂服务带来多种业务机会。近期，各类国家政策发布，有利于规范物业企业更好服务城市、社区和人民。积极响应国家政策，世茂服务不仅提供综合物业管理，还致力于提供社区生活服务，拓展高校园区、城市服务等领域，坚持做长期主义者，致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商。

世茂集团董事局副主席、总裁，世茂服务董事局主席许世坛先生

世茂服务因势利导，适时调整战略和组织架构，推出“5+5+N”个经营单元组织架构，实施横向一体化、相关多元化、纵向一体化、集中化、更新等战略策略，报告期内，在综合物业管理、多元增值服务、智慧城服等业务板块的基础上，新增城市服务业务板块，还将新增数字科技业务板块，如此构建战略与执行矩阵，力争实现到2023年迈入物业管理行业头部梯队的战略目标。

“5+5+N”个经营单元为世茂服务的发展铸造业务稳健基石。世茂服务重点布局长三角、环渤海、海峡与中西部四大核心高能级城市群，因此，第一个“5”是指长三角区域公司、中西部区域公司、华北区域公司、海峡区域公司、高端服务公司。2021年，世茂服务提出中心城市深耕战略策略，第二个“5”则是指杭州、福州、武汉、天津、西安等五大中心城市公司。N指多营，即多元经营主体，针对专业服务领域，探索独立化运营，包括多元增值服务、高校园区、城市服务、数字科技等内容，未来还将会有无限可能。

市场外拓能力全面升级，投资拓展更加审慎从容

在此组织架构基础上，世茂服务团队不断打磨标准流程和标准体系建设，得以快速高效推进各项业务。

以市场外拓为例，自2019年底，世茂服务开始培育发展第三方竞标外拓能力，经过一年多的努力，成效显著。市场外拓能力全面升级，世茂服务将其总结为一项公式，即“竞标外拓合同收入=有效信息获取x项目踏勘和评审效率x谈判/投标转化率”，用公式化思维来构建标准化能力。

此外，一是建立“端到端”的产品体系。建立产品图谱，并分业态不断迭代完善，打造标杆示范项目；提供轻量化、定制化解决方案；快速响应客户的核心诉求。二是建立中心城市外拓“织网”。建立城市深度扫描机制，积累项目数据字典；打通关键合作渠道。三是组织团队保障。实施“百将计划”，迅速建立起一支能打硬仗的竞标外拓铁军。最后则是数字化支撑。迭代全生命周期跟踪调度系统，实现信息收集、合同签署等全流程节点线上化。

在此标准化、系统化的打法下，世茂服务市场外拓速度和质量提升明显，业态呈现多元化特点。2021年上半年世茂服务第三方竞标外拓2611万平方米，同比增长近29倍，超过去年全年水平18%。竞标外拓项目类型全面多元，其中，传统住宅项目占39%，高校、产业园、公建等非住宅占比61%。

市场外拓能力的进一步提升和完善，将进一步增强下半年如期完成甚至超额完成全年业绩目标的确定性。如此一来，一方面，在市场外拓方面，世茂服务将继续加强内部审核机制，有针对性地获取更多更好的项目；另一方面，虽然投资拓展一直审慎进行中，未来将更加从容，将按照公司既定发展目标稳步前行。

今年以来合作5家公司，布局城市服务等赛道

在投资拓展方面，2019年7月，世茂服务合作海亮物业，截至2020年底，一共合作12家物业公司；2021年以来，截至目前，世茂服务又合作了5家公司。

业内资深人士分析认为，从行业格局来看，物业行业呈现小而散的特点，存在数十万家公司，前两年，很多小的物企也参与投资拓展的竞争，今年几乎都是大企业参与。因此，市场上潜在标的依然众多，投资拓展尚未达到白热化阶段，对于有意扩张的物企来说，选择优质标的空间更大。

投资拓展是当前物企迅速扩大规模的有效手段，但并不是每家物企投资拓展后都能形成“1+1＞2”的效果。从世茂服务的各项投资拓展来观察，短期与长期目标相互协同，其短期专注的是项目浓密度的提升与战略性赛道的卡位，为中长期培育新增值服务引擎，有一套成熟而科学的打法，打造持久竞争力。

世茂服务管理层认为，在投资拓展方面，最重要的因素是，是否符合公司的发展赛道。世茂服务实施“1+1+X”战略策略，布局住宅、高校、产业园等综合物业，社区增值服务，以及城市服务等赛道。

世茂服务执行董事兼总裁叶明杰

提及投资拓展，世茂服务管理层多次强调“审慎”、“谨慎”的字眼，但是一旦遇见契合公司战略性赛道的标的，世茂服务也展现了坚定目标，果断执行的一面。

比如，2020年下半年世茂服务提出城市服务战略设想，短时间内迅速落地。今年5月和8月，分别合作了深兄环境和金沙田科技等两家市政环卫龙头企业，布局大湾区和长三角等重点区域，形成城市服务核心综合能力。

除了战略性赛道卡位，世茂服务还专注浓密度提升，以杭州为例，继2020年合作浙大新宇、近湖物业后，世茂服务今年5月牵手野风物业，目前在杭州的项目合计达148个，单城市密度和浓度、区域综合实力均获提升，为市场外拓和增值服务创造了更大空间和可能。

其他中心城市公司也在发力，比如武汉，今年8月，世茂服务合作了武汉瑞征物业，共同深耕武汉物业市场。

短期深耕为中长期培养新增值业务厚植土壤，世茂服务紧跟国家政策，探索“物业+养老”模式，2021年8月23日，世茂服务与椿熙堂达成战略合作，围绕“用户”需求，在多元增值服务领域布局养老服务赛道，发展居家养老服务。

“一体化管理”赋能提效，浙大新宇焕然“新生”

无论是市场外拓还是投资拓展，世茂服务都极为重视项目的一体化管理以实现效率的提升。世茂服务管理层强调，一般一年半至两年左右，就能达到世茂服务平均业绩水平。

行胜于言，此前世茂服务合作的12家公司，合作之初，其基础物业管理服务毛利率均低于世茂内生项目，经过有效的“一体化整合”，贯彻世茂标准，提升前线运营效率，所有合作公司的基础物业管理服务毛利率，均获得提升。

通过观察世茂服务过往的投资拓展案例，其一体化管理主要分三个阶段实施。首先从财务、人力、风控以及业务信息一体化等四个方面，进行三个月的全景计划。其次是项目运营赋能提效，对齐世茂标准，植入内部市场化机制等，实现项目现场品质和服务浓度提升，由量变实现质变。最后是实施更新策略，对组织能力和管理机制再升级，对细分专业领域再升级，以及项目拓展联动机制再强化，赋能发展形成新生。

目前来看，浙大新宇已进入第三阶段。世茂服务对浙大新宇实施更新策略，2021年5月，浙大新宇举办品牌焕新发布会，进行品牌形象升级和产品体系发布，世茂服务将浙大新宇定位为“中国高校园区服务商”，致力于在高校园区垂直领域深耕，彰显了世茂服务整合浙大新宇优势资源，赋能企业成长的策略。

浙大新宇品牌焕新暨校园服务生态发布会

精益管理+科技赋能，三保供应链优本增效

在人们普遍印象中，物业管理是劳动密集型产业，尽管其中有不少第三方外包服务，但人工在成本端仍然占据了较重的比例。因此，物企更加注重运用科技提升效率，重构管理中台，实现降本增效。

以精益化管理闻名的世茂服务，也在此方面体现出优异的供应链整合和成本管理能力。以传统基础物业管理的三保（保安、保洁、保绿）服务为例，保洁岗均作业面积提升明显，统计显示，基于5个中心城市的10个项目试点，世茂服务的保洁岗均作业面积由2019年的1.13万平米提升至2020年的1.31万平米，并进一步提升至2021年上半年的1.5万平米，更为难能可贵的是，岗均作业面积的提升，同时也保证了同等的服务品质和客户满意度。

而这一切又是如何做到的呢？

首先，公司通过对试点项目跟岗实测，完成各类作业场景的现状还原、流程重构，对保洁场景进行“必做项-可优化减化-不必要剔除”三轮优化，形成住宅业态精益产品标准库。

其次，填写项目建模和任务建模，建立保洁人员信息库，系统自动生成最优排班方案和工单。比如，武汉一个项目现场有30个保洁人员，系统测算26个即可，实践证明，确实能够圆满完成工作。系统排单后，每个保洁人员会拿到一张工单，上面列明时间和工作内容。然后应用智能手环，通过轨迹追踪和卡路里消耗量化监测作业过程。

最后，将试点逐步推广至全国。并结合业主投诉率、第三方评检、内部甲方对现场的评价进行评估，保证满意度。值得一提的是，在提效降本后，还将进行一线员工的激励分配。

总之，通过精益化重新拆解和审读行业作业标准，让一线劳动力原先粗放管理下的“跑冒滴漏”浮出水面。一方面通过机具应用、流程改进，降低员工劳动强度；另一方面通过工单调度、优化激励鼓励员工多劳多得。

类似的标准和流程不断迭代并融入到公司的各项业务中，由此推动着世茂服务不断加速向前。

当前，物管行业在社会治理中的重要性持续提升，业主对物业资产全生命周期保值增值的需求不断提高。同时，物管行业的物理边界和业务范围不断延伸，行业供给端从小散无序逐步转向高水平发展。

券商研报显示，截至2021年6月30日，在港股和A股上市的物企已达47家，总市值接近1.1万亿港币。其中，TOP10总市值超8500亿港币，占比约78%，行业头部效应明显。竞争门槛逐步提升，资源和市场逐步向头部企业双集中。

世茂服务作为行业领先企业，在精细化运营、数字科技化、品牌影响力、品质服务力、供应链能力和人才集聚等方向持续深耕，作为一家坚守长期主义的物企，其兼具高质量的高成长性可持续看好。

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